O Ministério das Cidades publicou na terça-feira, 6 de agosto, a Instrução Normativa nº 17, de 5 de agosto de 2024, no Diário Oficial da União, que faz alterações nas regras de uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), nas condições de financiamentos de imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, usados por famílias de renda mais alta da Faixa 3 (renda entre R$4,400,01 e R$8 mil).

O primeiro item alterado, impacta o valor máximo para enquadramento do imóvel usado a ser adquirido por famílias da Faixa 3. Anteriormente limitado a R$350 mil, esse valor passará a ser de R$270 mil, com a implementação da norma.

Além disso, o reajuste no valor máximo da cota de financiamento para a aquisição de imóveis usados têm implicações significativas para as famílias que desejam financia-los, pois agora, com a cota de financiamento máxima de 70% para as regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste, o núcleo familiar poderá financiar uma maior parte do valor da propriedade. Isso significa que elas precisarão desembolsar menos dinheiro de entrada, tornando a compra de imóveis mais acessível.

No entanto, nas regiões Sul e Sudeste, onde a cota foi reduzida para 50%, as famílias precisarão arcar com uma porcentagem maior do valor do imóvel. Isso pode tornar a compra de imóveis usados mais desafiadora para elas, já que precisarão ter uma entrada maior.

As operações de aquisição de imóveis usados por famílias da Faixa 3 também contarão com um limite orçamentário de R$13,3 bilhões, visando garantir que a execução desse orçamento na modalidade não exceda o valor estipulado. O que significa que há um limite claro para o quanto o Governo está disposto a gastar em financiamentos de propriedades usados para essa faixa de renda. Sendo assim, uma vez que esse valor for alcançado, novas operações de financiamento nesta modalidade podem ser interrompidas ou limitadas.

O objetivo das mudanças, segundo o Governo, é preservar o propósito do programa, que é facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa e média renda, contribuindo para a redução do déficit habitacional no país.

Apoio à Produção de Habitações

Além dessas alterações, foi estabelecida uma reserva financeira específica para apoiar o programa de Apoio à Produção de Habitações, que visa ajudar pessoas físicas a financiar a construção e a compra de unidades habitacionais.

O programa, não apenas financia a construção de novos empreendimentos habitacionais, mas também permite que as famílias das Faixas 1 (renda bruta familiar mensal até R$ 2.640), 2 (renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 a R$ 4.400) e 3 comprem essas unidades após a construção. Com a nova norma publicada, foram reservados R$42,2 bilhões exclusivamente para a aquisição de unidades habitacionais por essas famílias.

Para as áreas rurais as faixas de renda foram ampliadas para beneficiar mais trabalhadores, sendo faixa 1 (renda bruta familiar anual até R$ 40.000), faixa 2 (renda bruta familiar anual de R$ 40.000,01 até R$ 66.600) e a faixa 3 (renda bruta familiar anual de R$ 66.600,01 até R$ 96.000).

Situação do programa no Estado

Segundo dados do Ministério das Cidades, o Rio Grande do Sul apresentou uma alta de 55% no primeiro semestre do ano, nos financiamentos do programa, a porcentagem equivale a R$3,1 bilhões, representando 20.399 unidades habitacionais contratadas nos meses de janeiro a junho de 2024. A tendência é de que esse aumento seja ampliado até o fim do ano, devido a necessidade de reconstrução de mais de 400 municípios do Estado.

Em resultado a situação de calamidade provocada pelas chuvas e enchentes de maio, a Portaria MCID nº 800, de 5 de agosto de 2024, estabelece os procedimentos para conectar famílias que atendem aos critérios do programa com unidades habitacionais que estão sendo disponibilizadas de forma excepcional pelo Minha Casa, Minha Vida.

O objetivo principal é acelerar o processo de fornecimento de moradia para as pessoas afetadas pela catástrofe ambiental, utilizando recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Dessa forma, a iniciativa busca facilitar o acesso à habitação digna para as famílias que perderam suas casas devido aos desastres naturais.

Os procedimentos para a vinculação das famílias que atenderem aos critérios do programa serão realizados por meio de um site disponibilizado pela Caixa Econômica Federal, que é o agente financeiro do programa. As unidades habitacionais oferecidas incluem tanto imóveis novos quanto usados, conforme definido na Portaria MCID nº 520, de 5 de junho de 2024. As famílias que poderão se inscrever são aquelas que cumpriram os critérios estabelecidos na Portaria MCID nº 682, de 12 de julho de 2024, e serão priorizadas para atendimentos imediatos com base nas regras de hierarquia definidas no mesmo decreto, dando preferência aquelas que possuem em sua constituição familiar crianças, idosos e pessoas com deficiência.

A Caixa será responsável por informá-las, fornecer a lista de imóveis disponíveis e convocar os beneficiários. Os lares considerarão critérios de acessibilidade e a composição familiar, dando prioridade a propriedades térreos e com elevador para famílias com idosos ou pessoas com deficiência. A distribuição levará em conta o número de membros do núcleo familiar: até duas pessoas terão acesso a imóveis de um quarto, até quatro pessoas de até dois quartos, e para núcleos com mais de quatro pessoas, a imóveis com, no mínimo, dois quartos. A Secretaria Nacional de Habitação pode definir requisitos adicionais para a apresentação dos imóveis.

A portaria também define o fluxo operacional e permite a vinculação direta entre os proponentes (aqueles que oferecem os imóveis) e as famílias elegíveis, sem que seja necessário seguir as regras de priorização das parcelas de atendimento. Isso flexibiliza ainda mais o processo, atendendo melhor às necessidades habitacionais dos núcleos familiares e garantindo que cada um possa escolher a unidade habitacional que mais se adequa à sua situação.

O programa em Bento Gonçalves

Segundo a diretora do Departamento de Habitação da prefeitura do município, Gabriela Demeda, a expectativa é de que a cidade seja contemplada pelo programa. “Em relação às perspectivas de longo prazo para o Minha Casa Minha Vida, esperamos ser aprovados para executar o programa nas faixas 1 e 2. No que diz respeito ao suporte oferecido aos beneficiários, nossa secretaria fornece as orientações necessárias para ajudá-los a entender e aproveitar as novas condições do programa”, declara.
Para além disso, segundo a correspondente da Caixa Bento Cred, Deborah Livinalli, os dados do número de beneficiários em Bento Gonçalves não estão disponíveis. Ao entrar em contato com a Caixa também não conseguimos esses números.

Segundo a correspondente, as expectativas do programa residem na movimentação econômica. “O que se percebe, é que o governo pretende aquecer o mercado de imóveis novos, estimulando a construção civil e gerando mais empregos. Com base nas tendências atuais, as expectativas para o próximo trimestre são otimistas. No entanto, o equilíbrio entre políticas públicas e condições de mercado será crucial para garantir um crescimento contínuo e saudável do setor imobiliário”, declara Deborah.

Setor da construção

A gerente comercial da Marini Construções, Adriana Ronssani, comenta sobre os impactos das recentes mudanças no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) no setor da construção civil. Segundo ela, uma das alterações mais significativas é a restrição no financiamento de imóveis usados, que aumentou a entrada mínima para 50%, gerando um certo desequilíbrio no mercado. “Por outro lado, as contratações de financiamento para habitações novas ou na planta aumentaram consideravelmente”, afirma.
Sobre o ritmo das obras e a geração de empregos, Ronssani destaca a escassez de mão de obra qualificada como um dos principais fatores limitativos. “A idade média dos profissionais subiu de 40 para 50 anos, indicando um problema crescente: a dificuldade de repor esses trabalhadores que estão se aposentando”, observa.

As novas faixas de renda e critérios de financiamento também influenciam significativamente as empresas de construção. “Com rendas familiares mensais de até R$8 mil, o aumento dos subsídios e a redução das taxas de juros, a compra da casa própria se tornou ainda mais acessível, o que estimula a indústria da construção civil e gera empregos adicionais”, explica.

Em relação aos custos e à oferta de materiais de construção, ela ressalta que, apesar das tecnologias disponíveis no mercado brasileiro, os custos com materiais têm registrado relativa estabilidade. “O aumento do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) foi gradual, refletindo principalmente o custo com a mão de obra”, acrescenta.

Por fim, Adriana aponta os principais desafios enfrentados pelas construtoras com as novas diretrizes. “Financiamento e investimentos, sustentabilidade e normas ambientais, tecnologia e inovação, escassez de mão de obra qualificada e logística são os principais desafios. No entanto, o cenário oferece oportunidades para inovação e crescimento, e é crucial buscar financiamentos, adotar tecnologias avançadas, incorporar práticas sustentáveis, investir em mão de obra qualificada e otimizar a logística para superar esses desafios”, conclui.